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房地产经纪管理的主管部门是房地产行政管理部门设置的管理机构,管理的

简介: 房地产经纪管理的主管部门是房地产行政管理部门设置的管理机构,管理的主要任务有;(1) 贯彻实施国家有关房地产经纪管理的法律、法规;(2) 对从事房地产中介服务的机构和人员进行资质,核发资质证书;(3) 依法查处违法犯纪

由于房地产经纪专业性较强,从事房地产经纪行业的经纪人应具备一定的基本素质和基本技能,才能在这个行业内生存下去,否则容易被淘汰。

一、房地产经纪人基本素质(一)生理素质房地产经纪人要有健康的身体和充沛的精力,头脑清醒,反应灵活,否则难以胜任此项工作。

(二)心理素质房地产经纪人要具有一定的情商(EI),包括善于与人交际和沟通的能力,面对各种不同环境,不同客户和不同情况的应变能力等。

房地产经纪人还要有健康的心理,包括心理平衡性、心理承受能力、心理适应能力、心理调节性等等。

(三)职业修养作为房地产经纪人,良好的修养是帮助你走向成功的一步。

1、职业形象与公关意识 房地产经纪人应当注意包装自己,具有良好的社会公众形象,不断宣传自己,表现自己,一方面随时注意自己的职业形象,在仪表、举止、礼仪、服务态度和社交艺术等方面给顾客以视觉上和感观上的好感。

另一方面要具有较强的公关意识,以真诚互惠、优质服务、精湛的专业水准,良好的信誉去展示自己的优势,取得客户的信任,是房地产经纪人走向成功的第一步。

2、市场意识 房地产经纪面对的是一人具有开放性、区域性和特殊性的市场,处处都有商机,但并非唾手可得。

房地产经纪人必须具有不断拓展市场,随时捕捉商机,营造市场和经营市场的意识。

3、信息意识 有效信息是房地产经纪人的财源,如何收集、整理、筛选、传播和利用有效信息、是房地产经纪人的一项重要工作,有效的利用信息,将使你事倍功半。

5、协作意识 现代房地产经纪业务需要相互协作,包括同事之间、同行之间、经纪人与客户之间的协作,房地产经纪人在充分发挥个人潜能的同时,应当搞好协作。

6、竞争意识 现代市场竞争日趋激烈,房地产经纪人必须正视行业的竞争,勇于拼搏,才能生存和发展,否则将被市场淘汰。

(四)职业道德 在中介行业中,良好的职业道德是经纪人的无形资产,房地产经纪人应具有良好的职业道德,这是各国经纪行业中对房地产经纪人共同的最重要的要求。

主要包括:1、诚实信用 具体表现在给客户的信息要真实,不欺诈误导客户,公平中介。

2、有事业心 要热爱本职工作,敬业乐业,不断提高个人素质与理论水平,完善自己的知识结构对业务精益求精是职业道德的基本要求,否则谈职业道德只是一句空话。

3、有责任感 经纪人人忠于自己的客户,认真为客户负责办好委托的业务,完全认真地履行合同,善始善终。

4、加强自律 作为房地产经纪人要加强自律,自觉遵纪守法,遵守行规及公司管理规定,维护职业形象,不损害客户利益,同行不相互倾轧。

5、为当事人保守 房地产经纪人有为当事人保守商业的义务。

(五)职业准则 各个地区的房地产中介行业协会、团体、各个公司一般都会根据的有关法令与规定,结合本地区、本行业与本公司的具体情况,制订房地产经纪人职业准则或有关规定 要求执业人员遵守。

第三节 房地产经纪基础知识与基本技能一、房地产经纪基础知识(一)房地产经纪专业知识 由于房地产涉及面广,作为一般房地产经纪人,掌握一定专业知识是非常必要的。

1、具备一定的文化知识 作为房地产的经纪人,应具备高中以上的文化,随着市场现代化的发展,还需要会操作电脑。

2、房地产政策法规 熟悉至从业地区的有关房地产政策、法规。

3、相关法律知识 商法、民法(有关代理)、合同法及相关的税法。

4、房地产市场基础知识 房地产经纪人应当熟悉房地产市场结构和房地产基础知识5、房地产估价知识 熟悉房地产价格的构成及影响房地产价格的各种因素。

(1) 房地产价格构成的基本要素: ① 建购成本;②经营费用;③相关税费;④合理利润。

(2) 影响房地产价格的各种因素: ①形势;②政策、法规;③宏观经济;④地区经济;⑤市场供求;⑥地理位置;⑦环境配套;⑧建筑状况。

7、市场营销知识 房地产经纪人必须掌握系统的市场营销知识,主要包括:(1) 市场调研 市场调研是投资决策与市场营销的基本需要,也是房地产经纪人必须掌握的基础知识。

(2) 投资分析 运用正确的投资分析,当好投资顾问,帮助客户避免投资失误,将投资风险降到最低限度,是房地产经纪人获得客户信任的砝码。

(3) 项目定位 做好房地产项目开发经营一系列的定位,包括项目规划设计定位、目标市场定位、价格定位等,避免出现原则性的错误,是衡量房地产经纪人专业水准的尺度。

(4) 营销策划 现代商品市场运作需要营销策划,房地产经纪人要在日趋激烈,千变万化的市场竞争中,发挥创造性作用,营销策划显得更为重要。

(5)推广销售 房地产推广销售操作性较强,正确的推广销售操作方式,是房地产经纪人业务成功的关键。

8、房地产产品知识 随着社会经济的不断发展,消费水平的日益提高,房地产产品结构、内涵与外延也在不断地演变,已从单一的建筑物演变为结构复杂、内涵丰富、外延多元化的综合性产品。

房地产经纪人不但要熟悉房地产产品的基本结构,还要了解各个阶段、不同区域、不同用途、不同档次房地产产品的内涵与外延,做到心中有数、才能去实现市场营销。

9、房地产金融知识 房地产经纪人应当了解涉及房地产开发经营,房地产交易,或影响房地产市场波动的,银行贷款、按揭、保险、证券等方面的房地产金融知识。

(三) 房地产经纪辅助知识 各个时期不同区域的社会、经济、文化、观念、城市建设、产业结构、消费群体等等,都会对房地产市场产生不同影响。

许多相关的边缘知识,对于房地产经纪人来说,是很重要的,主要包括:1、经济学与社会经济发展变化 经济发展的周期与社会经济发展变化对房地产市场影响很大,了解这方面的知识,对于房地产市场的运作有一定的指导性。

2、消费心理学与消费行为学 消费心理学与消费行为学在房地产市场营销中的运用,主要用于房地产产品的定位,价格定位,形象定位,广告定位,推广销售,促成交易与售后服务等方面。

房地产经纪人要了解客户消费心理的需要和购买行为后,才能有的放矢。

3、社会文化学与地方特色 房地产市场是区域性市场,不同区域的房地产产品,都渗透着不同的社会文化与地方特色,房地产经纪人要了解不同的社会文化背景与地方特色,才有可能嬴得市场。

4、城市规划与建设发展 城市规划与建设发展,对房地产市场的发展影响很大,房地产经纪人必须了解经营区域的城市规划与建设发展,以便顺应和推动房地产市场的发展。

(四) 房地产经纪人基本技能 房地产经纪人应当具备的基本技能,包括基本能力与业务技能两个方面;(1) 拓展能力 房地产经纪的工作重心是要嬴得市场,房地产经纪人必须具备一定的市场拓展能力,才能生存和发展。

(2) 表达说服能力 房地产经纪人要与各种各样的客户打交道,面对不同的客户,要善于运用恰当的表达方式与客户交往,并有效地说服客户,才能嬴得客户的认可,最终促成交易。

(3) 判断能力 准确的判断能够帮助房地产经纪人有效处理各种信息,抓住市场机遇,洞悉客户心态,以便采取相应措施,提高成功率。

(4) 协调能力 房地产经纪人应当具备一定的组织协调能力,处理好买卖双方和经纪人与客户的关系,解决好交易过程中出现的各种问题。

(5) 经营能力 房地产经纪人的服务是以盈利为目的的,不懂经营之道和缺乏经营能力的经纪人很难生存和发展。

(6) 创造能力 房地产市场的发展需要不断创新,房地产经纪人走在市场的第一线,缺乏创造能力的经纪人,是很容易被市场淘汰的。

2、房地产经纪人业务技能 房地产经纪人业务技能,是指具体工作的操作中必须掌握的规定、程序、手续、情况与技巧等等。

(5) 熟悉从业地区的有关购房手续,银行按揭、保险、税费、物业管理等方面的内容、操作程序及相关费用等。

(6) 了解从业地区的房地产消费水平、消费结构、消费观念、消费心态的现状与趋势。

(7) 熟悉经纪或代理的楼盘产品详细情况,包括位置、环境交通、建筑物况、配套设施设备、特点、价格,了解产权状况、业主或发展商的信誉,有无法律纠纷、经济纠纷或其他问题;产品设计、生产、流通等各个环节的相关单位;熟悉竞争产品和对手;了解从业地区的房地产广告设计、媒体及其预算等情况。

(8) 熟练掌握房地产销售接待、洽谈、成交的各种操作技巧。

第四节 房地产经纪管理制度与行业规范一、管理制度的建立 中国房地产经纪行业在古代就已产生,18世纪40年代以后,有了进一步的发展,到本世纪民国时期以至50年代初期,北京、上海、广州、天津等城市的房地产经纪市场比较活跃,当时虽然也制定了一些管理规定,但市场部仍不规范,哄抬市价,欺骗行为较多。

近几年国家及各省、市陆续颁布的房地产经纪管理规定明确了房地产经纪人的法律地位,并对房地产经纪人的管理、条件、资质、经营范围、权利与义务、法律责任等部分别作出了相应的规定。

二、管理原则1、宏观管理,微观搞活 宏观管理,就是要通过制定相应的经济政策,明确房地产经纪业的发展方向,确定其发展方针,同时颁布有关的法律规定,作为房地产经纪人在开展业务的行为依据,进行规范化操作。

2、规范化管理 建立资质制度,制定一系列的政策、法规和制度,采取相应的管理措施,规范经纪人的经纪行为,确保房地产经纪活动合法有序。

(结合《深圳经济特区房地产行业管理条例》学习)3、监督与保护 一方面通过各种管理措施来监督经纪人是否具有合格的资质,其经纪行为是否合法规范;另一方面通过各种管理手段来保护经纪人的合法权益。

4、自律性管理 由中介行业协会约定和实施对行内的管理措施,进行自治性协调管理。

三、管理形式与手段 目前我国对房地产经纪管理的形式,由以主管部门实施管理为主,逐步走向主管部门和行业协会共同管理。

1、行政管理 的管理工作主要是法律建设,即通过制定和颁布法律、法规来进行管理。

房地产经纪管理的主管部门是房地产行政管理部门设置的管理机构,管理的主要任务有;(1) 贯彻实施国家有关房地产经纪管理的法律、法规;(2) 对从事房地产中介服务的机构和人员进行资质,核发资质证书;(3) 依法查处违法犯纪管理规定的行为;(4) 在管理过程中,涉及到有关房地产经纪人的经营权利处经营范围,应纳税金,交易价格及佣金收取等问题时,房地产经纪管理机构协同工商、税务、物价等部门共同处理。

2、行业协会的管理 房地产中介行业协会是行内服务和行内外协调的自律性社会团体,同时也是的助手和参谋,中介行业协会的主要任务是:(1) 宣传、贯彻国家有关房地产中继管理方面的政策、法规;(2) 进行行业调研、理论探讨,向提出相关建议;(3) 制定行规和行为守则,规范行业行为;(4) 组织专业培训,开展交流研究活动,提高从业人员素质,促进行业的发展;(5) 协调和推动行内外的联系与协作。

第五节 房地产经纪市场运作一、房地产经纪经营范围1、目前我国各地房地产经纪经营活动范围 房地产经纪人的业务活动可以贯穿房地产市场,并在各个环节不同程度的发挥其积极的作用。

由于各国以及我国各地区房地产市场的具体状况和管理制度不一样,房地产经纪的业务经营的范围以及动作方式也有所区别。

目前我国各地房地产经纪市场还处于初级阶段,各省市房地产经纪市场的发育和发展也参差不齐,在中国各地实际运作的经营活动范围大致归纳如下:(1) 在一级市场中充当的参谋,发展商的投资顾问,进行市场分析,信息,对将要出让的土地使用权进行项目评价、拟定投资方案,制定投标方案、提出报价建议等;(2) 在二级市场中,为开发商咨询服务,如房地产政策、法规、信息咨询,市场研究、可行性研究、项目策划、建筑规划设计建议、营销策划等;(3) 经纪或代理房地产二级市场中的土地转让或租赁;(4) 经纪或代理房地产开发项目的转让或合作;(5) 经纪或代理房地产二级市场的楼花和现楼;(6) 经纪或代理房地产市场的楼宇转让或租赁;(7) 经纪或代理互换房屋;(8) 房地产转让、赠与等有关事务,如纳税、按揭、等;(9) 为购房者作投资置业指导;(10)为社会各界人士房地产市场供求信息,价格信息等。

上述业务经营范围,从法律关系和规定来看,有些服务项目是各省市地方管理规定允许的,有的暂时尚未规范,也没有受到限制,有的属于公开市场,有的属于隐形市场,有的已经超越出了经纪人的活动范围,如代理人、咨询、策划等从法律关系上来说,是直接服务而不是居间行为。

如依据民法规定,深圳市房地产行业管理条例就明确规定,房地产经纪机构就同一宗业务,不得同时兼为代理、经纪行为;不得同一宗经纪业务所涉及的房地产交易双方中的任何一方发生房地产买卖、租赁关系。

2、部分地区对房地产经纪经营范围的规定 上海规定的“房地产经纪活动,是指向进行房地产的开发、转让、抵押、租赁的当事人有人偿居间介绍、代理、咨询等服务的营业性活动”。

广东省规定的“房地产经纪人的为房地产的生产、流通、消费各个环节方便的一种经营性的中介服务工作。

3、深圳市房地产经纪经营范围的规定 《深圳经济特区房地产行业管理条例》规定“房地产经纪,是指以促成房地产交易协议为目的,为房地产交易双方中介服务的有偿行为”。

个人房地产经纪人是分散、隐蔽经纪,不易管理,法人房地产经纪人的集中挂牌,公开经营,因此大金数地区不允许个人独立经营。

2、按经济性质划分(1) 有关部门设立的下属房地产经纪兼管理机构,如房地产交易中心(或土地交易中心)。

(2) 有国营企业、股份制企业、其他企业投资经营,个人合伙经营或私营等形式的房地产经纪机构。

(3) 有个体房地产经纪人,只有少数地区允许,深圳市的个体房地产经纪人经营都是非法的。

主要独立经营房地产市场的转让、租赁业务,经营方向比较单一。

三、经营收入 房地产经纪人的收入主要靠收取经纪佣金或劳务费、咨询服务费、信息费、代理费等作为劳务报酬。

国内因房地产市场尚未完全成熟,房地产经营者的经营观念、消费者的消费观念以及制定法规观念的限定,以致佣金收取的比例只能维持在国际标准的低位处,目前国内房地产经纪人佣金费率大致在1-3%。

各省、市另行规定的各不一样,有的地区未作规定,只是参照行业惯例收取,或由服务方与委托方根据业务量、难度及市场供需情况议定。

有时在市场运作不景气或业主要急于出手房地产的情况下,业主愿意让经纪人赚取一定的售房差价作为劳务费,但由于这种收费方式容易导致不良经纪人坑害业主、欺诈顾客的不法行为,引起法律纠纷,有些地方禁止这种做法。

第六节 房地产经纪活动中当事人的权利与义务一、委托人的权利与义务 在房地产经纪活动中,当事人的权利与义务,在委托合同或经纪合同中,由当事人的双方在合同中提前约定。

(一) 委托人的权利1、知情权 委托人对委托事务的执行情况有知情权。

受托人执行委托事务过程中,委托人可以要求定时或及时报告事务处理的进展情况、遇到的问题。

2、决定权 委托人有权决定销售价格,执行委托事务的权限、时间、成义条件,同意成交,或终止交易。

3、要求权 要求受托方按照合同规定的权限和时间处理委托事务的权利。

无论受托人以谁的名义进行活动,都是应委托人的要求执行委托事务的,那么,由此产生的法律后果也就应由委托人承担。

(二)委托人的义务1、告知义务 委托人有义务向受托人委托事务相关资料及真实情况。

在委托事务的进行当中,委托人有义务协助受托人向第三人说明和协同处理委托事务的义务。

2、明确委托指示的义务 委托人应向受托人说明受托人事项的具体要求,如果改变要求,应当及时给以指示,如果委托事务已经在进行当中,委托人改变要求的指示涉及到受托人或第三人的利益,应当取得对方的同意,否则应当承担责任赔偿承担责任或给予赔偿3、支付委托事务必要的成本费用的义务 委托人有义务或补偿受托人为办理委托事务所需支出的必要成费用的义务。

”4、向受托人支付报酬的义务 委托人有依照合同约定向受托人支付报酬的义务。

5、承担委托事务结果的义务 委托人有及时接受委托事务结果的义务。

二、房地产经纪人的权利和义务(一) 房地产经纪人人的权利1、经营权利 房地产经纪人取得房地产经纪人资格证和执业证后,受聘于某房地产经纪机构,或该机构领取营业执照后,从事房地产经纪活动,均属合法行为,应当受到国家法律保护。

2、知情权 房地产经纪人有权要求委托人委托事务相关资料及真实情况。

3、请求和获得报酬的权利 房地产经纪人所的服务是有偿服务,当经纪人促成房地产买卖有双方达成了交易,或为顾客了咨询服务等,他便有权要求支付合理的佣金,作为他劳务的报酬。

4、请求支付成本费用的权利 房地产经纪人在开展经纪活动的时候,不可避免地要支出一些费用,如为寻找买主而支付的通讯费、交通费、广告费,带客户看房时所支付的展示费等等。

受托人在处理委托事务过程中所产生的债务实际上是委托人的债务,理应由委托人承担。

(二)房地产经纪人的义务1、合法经营的义务 房地产经纪人在开展经纪业务时,必须遵守国家的有关法规、法令、严禁违法经营。

2、办理委托事务的义务 委托人和受托人订立委托合同的目的,在于通过受托人办理委托事务来实现委托人所追求的结果,因此,办理委托事务便成为受托人在委托合同中承担的首要义务。

”受托人在履行这一义务时,应注意:(1) 受托人应当按照委托人的指示和要求忠实地委托权限范围内办理委托事务,不得违背、曲解和擅自变更委托人的指示和要求,不得超越委托人委托的权限范围。

(2) 受托人应当根据委托人的指示亲自办理委托事务,以确保委托合同的人身属性。

(3) 受托人应当遵循诚实信用的原则,认真办理委托事务。

3、报告义务 《合同法》第425条规定:“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

”为了维护委托人的合法权益,受托人在办理委托事务的过程中,根据委托人的请求或认为必要之时,应当及时向委托人报告委托事务处理的进展情况、存在的问题和可能的结果,并征求委托人的合理建议和指示。

受托人在办理委托事务完毕时,应当向委托人全面报告委托事务的办理经过和结果。

《合同法》第401条规定:“受托人应当按照委托人的要求,报告委托事务的处理情况。

4、诚实介绍情况的义务 房地产经纪人在进行经纪业务的活动时,有必要将当事人应当知道的事实如实告知当事人,如对于房地产的置业者,就必须如实详尽地将有关房屋的质量、年代、位置、真实价格、城市规划的情况、权属情况等问题加以介绍。

严禁房地产经纪人利用刊登虚假广告、隐瞒或夸大事实、弄虚作假等手段来欺骗消费者,损害当事人的利益。

5、忠于职守公平中介的义务 地产经纪人从事居间介绍活动时,居间人应忠实地履行自己的义务,本着诚实信用的原则,按照委托人的要求,进行居间活动。

6、交付义务 受托人应当按照委托合同的约定,将办理委托事务所产生的结果交付给委托人。

7、保密义务 居间人因与委托人签订合同,接受委托事务,涉及委托人商业的,或者委托人要求保密的,居间人应负保守的义务。

8、接受管理监督与纳税的义务房地产经纪人应服从当地房地产经纪主管部门的管理,接受财政及税务部门的监督,依法向国家缴纳规定的税费。

附:与房地产经纪业务相关的合同法基础知识 在房地产经纪业务中涉及的合同,通常有委托代理合同、技术咨询合同、居间合同、租赁合同、认购书(临时合约),房地产买卖合同、土地转让合同、项目转让合同、合作开发合同、房地产融资合同等。

前三者中,经纪人是合同中的主体之一,直接影响经纪人的利益;认购书(临时合约)目前在国内没有明确的法律规定,而在房地产交易中则已普遍应用,在社会上,交易双方一般也基本认同,但由于有时经纪人以其名义签订或者因业主买卖的手续暂未完善,或者购买者反悔等原因,容易引起纠纷,往往会损害买方的利益,在运作过程中,可以考虑将认购书作为房地产买卖合同(主合同)的但保合同来应用;其余的合同都是由交易双方直接签订,经纪人只是起中介及见证的作用。


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