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● 关键词八:物业上市●从2019年开始到2020年,大量的物业管

简介: ● 关键词八:物业上市●从2019年开始到2020年,大量的物业管理公司公司上市。

2020年的房地产市场明显呈现几个节点,从2~3月份的市场冰点,到后续随着疫情逐渐被控制,压抑的需求也在释放,大部分城市迎来了比较火热的下半年,全国市场进入正常运行状态。

整体市场表现来看,直播卖房虽然没有多少成交,但给企业带来了宣传,不论是大型房企还是中小型房企,都还是积极参与,包括像恒大、融创、保利等企业推动了一阵直播卖房潮流。

对于线上房地产销售来说,有几种流派,一是恒房通等房地产企业自建渠道,二是传统媒体的服务渠道,如房天下、乐居、腾讯等,三是像贝壳等企业。

2020年,不论是金九银十还是刚公布的11月份数据,刷新历史记录是明显趋势。

从数据上来看,2020年全年突破记录和最后几个月市场的超强发挥有关系。

● 关键词三:三条红线●今年八月份开始,有媒体报道称要出台三条红线,即红线一:剔除预收款的资产负债率不得大于70%,红线二:净负债率不得大于100%,红线三:现金短债比不得小于1倍。

对于市场来说,大家更多还是担忧未来的变化,但短期来说,它对市场带来的影响可能没那么大。

当下来说,部分企业的融资成本低于6%,另外也有企业融资成本超过13%。

所以不论是企业或者其他的资金情况来说,大部分企业为了应对未来可能的市场变化,现在还是在井喷性的融资。

● 关键词四:井喷式调控政策●全国房地产调控政策最近几个月明显增加,11月单月房地产调控次数就达到了33次, 1~10月份房地产调控的次数共计高达458次。

从7月份以来,全国已经累计有、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳、南京、长春、海口等32个城市出台了收紧性政策,政策的目的主要是为楼市降温。

整体来看,11月房地产调控的政策力度相对没有那么大,但不停出台政策也代表了房地产调控的趋势,依然是一城一策,房住不炒。

房地产调控政策落地到市场影响,体现在只要上涨过快,必然会导致调控升级,所以这些政策未来也是判断市场走势的的关键性因素。

政策力度如何,核心是看不断收紧调控政策的城市数量,另外也看城市调控政策的内容,像深圳、广州等龙头城市,它们的调控力度其实代表了全国调控的走向趋势。

2020年租赁市场因为疫情的影响,出现了支付租户支付能力和需求减少,这也带动了本身就很危险的长租公寓出现了多次连锁的爆雷。

二房东模式业务有一个比较隐藏的利益链就是资金池,业主只能按照月度收取中介的租金,中介从租户手里面很多都是按年收取。

简单计算,一套房子几万块,就有可能有十几万资金池的存在,如果一些大的公司有多达十几万套房源的话,就有可能是上百亿的资金池。

实际来看,这一类型的租赁公寓已不单是租赁企业,而是标准的金融企业,将房企的预期租金通过平台项目转移到公司名下,而实际控制人是可以随意使用的,这些金融工具带来了巨大的市场风险。

对市场来说,长租公寓企业不停的爆雷的确带来了很多负面影响,针对租赁企业的租赁政策升级已是市场趋势,而升级的主要内容还是资金监管,因为这些企业一直在利用资金杠杆加快扩张速度,一旦爆仓,就会出现上下游的多重纠纷。

● 关键词六:LPR●LPR在今年出现过两次变动,2020年4月到11月,LPR一直保持平稳,一年期3.85,5年期4.65,短期来看,利率数字大概率维持稳定状态。

整体来看,预计后续企业的贷款利率会继续进一步下行。

整体来看,贷款利率整体社会的资金成本在降低,但购房端有可能没有想象的变化那么大。

最典型的打新如深圳的华润城润玺一期润四,项目的销售均价13万,但市场二手房的价格已达到16、17万左右,所以可能有4、5万的价差,就会产生利润,所以哪怕限售三年,很多人依然会买。

逐利是人的本性,所以开盘之前就有了很多打新攻略,不仅出现了众筹打新、借票代持等传闻,而且据华润城官方消息,即使是在优先满足无房户的条件下,在只有1171套房源时,符合选房资格的就有9690人,中签率只有12%,僧多粥少以及借票代持等操作加剧了抢房现象。

对于稳定房价来说的话,打新潮的出现,核心原因还是限价导致出现了明显的套利,它会放大需求,有可能让本来要买房的人买不到房子。

● 关键词八:物业上市●从2019年开始到2020年,大量的物业管理公司公司上市。

如果说2019年是井喷开始,2020年物业上市则是高峰期,年内就增加了十几家上市公司,物业公司上市的话也成为资本市场的一道风景线。

截止目前,已经有34家企业登陆港股,三家企业进了我A股,这些物业股大部分都是由规模性房企分拆而来。

整体来看,今年以来物业公司出现了一些积极的变化,特别是在疫情期间,物业服务还是能明显看出差异。

● 关键词九:人才落户●2020年因为疫情影响,各地为了稳定经济,拉动人才的政策在疫情之后或者说疫情期间就开始井喷,各种人才政策单月发布都在20个城市以上。

与人才政策配套的是各地的购房补贴政策和落户政策也呈井喷发展,很多城市甚至开始无条件落户,户籍政策也成了很多城市省份的普遍性政策。

整体来看,2020年各地的人才政策的特点是新加入的城市不断增加,而尝到甜头的城市继续加码。

● 关键词十:卖地金额刷新历史纪录●今年年初土地市场比较低迷,特别是疫情期间,大部分城市土地成交放缓,但从目前的数字来看,截止到12月中旬,房企拿地还在推动市场市场数据刷新纪录。

从累计数据来看,已有上海、、广州三个2000万数量级的城市,另外还有像南京、北京、武汉、宁波、佛山、苏州这8个千万级城市。

从土地市场的集中表现来看,有52个城市卖地超过了200亿。

从企业角度来说,企业拿地并没有受到大家关注的三条红线的影响,50大房企在前11月的数字就超过了2.2万亿,其中41家房企拿地超过了200亿。


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